Novela stavebního zákona 2026/2027: Co se mění a na co si musí dát pozor SVJ při rekonstrukci domu?

Plánujete v roce 2027 opravu střechy, zateplení fasády, výměnu rozvodů nebo jinou větší investici do bytového domu? Připravované změny stavebního zákona mohou ovlivnit způsob povolování staveb, požadavky na dokumentaci i již zahájená řízení. Výborům SVJ proto doporučujeme prověřit připravované projekty ještě před schválením investice a podpisem smlouvy s dodavatelem.

Na přelomu let 2026 a 2027 čekají české stavební právo významné změny. Rozsáhlou novelu stavebního zákona schválil Parlament a dne 17. září 2026 ji podepsal prezident republiky. Cílem novely je zjednodušit povolování staveb, omezit administrativu a zpřehlednit odpovědnosti jednotlivých účastníků stavebního řízení.

Pro společenství vlastníků jednotek (SVJ) je však důležité především to, co nové předpisy znamenají v praxi.

Kdy začnou změny stavebního zákona platit?

Novela počítá se třemi etapami účinnosti. Pro výbor SVJ je podstatné, že se pravidla nezmění v jeden den, ale postupně.

1. Rekonstrukce bytového domu: budete potřebovat stavební povolení?

To je jedna z prvních otázek, kterou by si měl výbor SVJ před zahájením větší investice položit. Ne každá oprava nebo stavební úprava bytového domu podléhá stejnému režimu. Rozdíl může být například mezi běžnou údržbou, výměnou stavebních prvků, změnou technického zařízení domu a stavebními úpravami zasahujícími do nosných konstrukcí nebo požární bezpečnosti.

V praxi může SVJ plánovat například:

• Oprava nebo rekonstrukce střechy.
• Zateplení fasády.
• Výměna oken a dveří ve společných částech domu.
• Rekonstrukce balkonů a lodžií.
• Výměna společných rozvodů.
• Úpravy sklepních a společných prostor.

U každého z těchto záměrů je potřeba individuálně posoudit jeho rozsah a technické řešení.

2. Máte již rozpracovaný projekt? Pozor na přechodná ustanovení

Zvláštní pozornost by měly změnám věnovat výbory SVJ, které již několik měsíců připravují rekonstrukci. Typickým příkladem může být bytový dům, který má zpracovaný projekt, odsouhlasený rozpočet a podanou žádost na stavebním úřadě, ale zatím nemá dokončené povolovací řízení.

Novela obsahuje přechodná ustanovení, podle nichž se mají některá dosud nedokončená řízení dokončit již podle nových pravidel. To může mít vliv na další procesní postup a v konkrétních případech také na potřebné podklady. Neznamená to však, že všechna dříve vydaná stanoviska nebo připravené dokumenty automaticky přestanou platit.

U rozpracovaných projektů doporučujeme konzultovat další postup s projektantem a příslušným stavebním úřadem. Chybný předpoklad o potřebných povoleních může znamenat zbytečné prodlení a další náklady.

3. Projektová dokumentace bude mít ještě větší význam

Další důležitou oblastí novely je odpovědnost projektantů. Připravovaná úprava posiluje jejich roli při zajištění souladu projektové dokumentace s právními a technickými požadavky. Stavební úřad již nemá v rámci povolování znovu věcně posuzovat některé technické požadavky, za jejichž splnění odpovídá projektant nebo jiná oprávněná osoba.

Pro SVJ to představuje další důvod, proč věnovat výběru projektanta dostatečnou pozornost. Kvalitní projektová dokumentace totiž neslouží pouze k získání potřebných povolení. Je také podkladem pro:

• Stanovení předpokládané ceny rekonstrukce.
• Porovnání jednotlivých nabídek.
• Vymezení rozsahu prací ve smlouvě.
• Kontrolu případných víceprací.
• Průběžnou kontrolu provádění stavby.
• Předání dokončeného díla.

Pokud má projekt nedostatky, mohou se projevit až při realizaci. A právě tehdy bývají jejich důsledky často nejdražší.

4. Kdo odpovídá za správnou přípravu rekonstrukce SVJ?

Výbor SVJ má při správě domu významnou odpovědnost. Podle § 159 občanského zákoníku musí člen voleného orgánu vykonávat svou funkci s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí. To neznamená, že předseda SVJ musí osobně rozumět všem technickým detailům rekonstrukce.

Měl by však zajistit, aby rozhodnutí byla přijímána na základě odpovídajících podkladů a aby odborné činnosti vykonávaly osoby s potřebnou kvalifikací. Při přípravě větší opravy je proto důležité:

• Zajistit potřebné odborné podklady.
• Ověřit rozsah a cenu plánovaných prací.
• Respektovat stanovy a pravidla rozhodování SVJ.
• Správně nastavit smluvní odpovědnost dodavatelů.
• Kontrolovat průběh realizace.
• Průběžně informovat vlastníky.

U významných investic by měl výbor také ověřit, zda rozhodnutí náleží do jeho působnosti, nebo musí být schváleno shromážděním vlastníků. Dobře připravená rekonstrukce tak není pouze technickou záležitostí. Je také součástí odpovědné správy společného majetku.

5. Pět věcí, které doporučujeme zkontrolovat ještě před koncem roku 2026

Pokud váš bytový dům plánuje v příštím roce větší opravu nebo modernizaci, doporučujeme provést jednoduchou kontrolu připravenosti.

1. 1

   Seznam plánovaných oprav

   Zkontrolujte, které práce jsou skutečně potřebné a které lze případně odložit nebo spojit do jedné investice.

2. 2

   Projektová dokumentace

   Ověřte, zda máte odpovídající dokumentaci a zda bude použitelná podle pravidel platných při realizaci.

3. 3

   Povolení a stanoviska

   Prověřte, jaký povolovací režim se na projekt vztahuje a jaké doklady bude nutné získat.

4. 4

   Rozpočet a nabídky dodavatelů

   Porovnávejte nejen celkovou cenu, ale také rozsah prací, použité materiály, termíny a podmínky případných víceprací.

5. 5

   Kontrola realizace

   Předem určete, kdo bude odpovídat za koordinaci projektu, kontrolu prováděných prací a převzetí dokončené stavby.

U větších rekonstrukcí může být vhodné zajistit také nezávislý technický dozor stavebníka.

6. Proč je důležitá aktivní správa bytového domu?

Správa SVJ by neměla spočívat pouze ve vedení účetnictví, rozesílání předpisů záloh a řešení havárií. Důležitou součástí je také dlouhodobé plánování oprav, kontrola smluv, hospodaření s penězi vlastníků a včasné vyhodnocování připravovaných změn.

Ve FILLREAL se zaměřujeme právě na to, aby výbory SVJ měly potřebné informace pro rozhodování a vlastníci věděli, co se s jejich společným majetkem děje. Naše služby zahrnují administrativní, ekonomickou a technickou správu bytových domů a výkon funkce profesionálního předsedy SVJ.

Naším cílem je, aby výbor nemusel řešit každou záležitost na poslední chvíli a vlastníci měli přehled o správě svého domu.

Závěr: přípravu rekonstrukce nepodceňujte

Novela stavebního zákona přináší změny, které mohou ovlivnit také přípravu a realizaci rekonstrukcí bytových domů. U některých staveb se mohou povolovací postupy zjednodušit. Současně však bude důležité správně vyhodnotit přechodná ustanovení, dokumentaci a odpovědnost jednotlivých účastníků projektu.

Článek byl připraven 5. listopadu 2026 podle dostupných informací. Účinnost první etapy novely závisí na skutečném datu vyhlášení ve Sbírce zákonů. U konkrétních stavebních záměrů je vždy nutné vycházet z aktuálně účinného znění právních předpisů a individuálního posouzení záměru.