Klíčový bod: Vlastník má právo kontrolovat hospodaření SVJ — nahlížet do smluv, faktur i bankovních výpisů. Nemá ale právo řídit operativní jednání s dodavateli. To je odpovědnost statutárního orgánu.

Vlastník bytu přispívá na správu domu, platí zálohy na služby a podílí se na financování oprav. Je proto naprosto legitimní, že chce vědět, jak SVJ s penězi hospodaří, jaké smlouvy uzavírá a za co platí.

Na druhé straně ale správa domu nemůže fungovat tak, že se každý vlastník automaticky účastní všech jednání s dodavateli, připomínkuje každý pracovní e-mail nebo vstupuje do probíhajícího vyjednávání o ceně.

Kde je tedy hranice mezi právem vlastníka na informace a odpovědností statutárního orgánu?

Vlastník má právo kontrolovat hospodaření SVJ

Základ najdeme v § 1179 občanského zákoníku. Vlastník jednotky má právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. Zákon mu zároveň dává právo nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, účetních knih a dokladů a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.

Typicky tedy může jít například o:

smlouvy s dodavateli služeb, energií nebo stavebních prací,
faktury a další účetní doklady,
podklady vztahující se k hospodaření SVJ,
dokumentaci, podle které lze ověřit, jak byly prostředky společenství použity.

Nejde přitom jen o formální právo „něco někde vidět“. Smyslem je, aby si vlastník mohl skutečně ověřit, zda je dům řádně spravován a zda jsou společné peníze používány odpovídajícím způsobem.

Patří sem také bankovní výpisy?

Ano, za určitých okolností mohou být pro kontrolu hospodaření velmi důležité.

Nejvyšší soud se této otázce věnoval v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 78/2025. Zdůraznil, že § 1179 občanského zákoníku zakládá široce pojaté právo vlastníka nahlížet do dokumentů vztahujících se k hospodaření SVJ.

Praktický význam: Z faktury lze zjistit, kolik měl dodavatel dostat. Z bankovního výpisu lze zase ověřit, zda, kdy a komu byla částka skutečně zaplacena.

Ani argument ochrany osobních údajů proto nelze automaticky používat jako univerzální důvod, proč vlastníkovi dokument související s hospodařením vůbec nezpřístupnit.

Znamená informační právo nárok na úplně všechno?

Ne.

A právě zde vzniká v praxi řada nedorozumění.

Právo vlastníka podle § 1179 je široké, ale neznamená automatický nárok na každý pracovní materiál, každou poznámku nebo každý dokument, který při činnosti statutárního orgánu vznikne.

Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 430/2026 například řešil požadavek na zpřístupnění vyčíslení bezdůvodného obohacení. Současně uvedl, že vlastní výpočty vytvořené samotným SVJ nelze bez dalšího považovat za doklady, do kterých má vlastník právo nahlížet podle § 1179.

Důležitá je také další zásada: SVJ nelze uložit, aby vlastníkovi zpřístupnilo dokument, který samo nemá k dispozici. Tento princip potvrzuje i další rozhodovací praxe Nejvyššího soudu.

„Vlastník má právo vidět úplně všechno.“

Není správné. Informační právo se vztahuje k dokumentům souvisejícím s hospodařením a správou, ne ke každému pracovnímu materiálu.

„To je interní dokument, takže vám nic neukážeme.“

Není správné.Automatické odmítnutí bez posouzení, zda dokument souvisí s hospodařením, odporuje § 1179.

Vždy je třeba posoudit, o jaký dokument jde a zda skutečně souvisí s kontrolou hospodaření a správy domu.

A může vlastník chodit na jednání s dodavateli?

To je jiná otázka než právo na informace.

Shromáždění je nejvyšším orgánem SVJ. Statutárním orgánem je podle stanov výbor nebo předseda společenství. Právě statutární orgán zajišťuje výkon správy a jedná za SVJ tam, kde rozhodování není zákonem nebo stanovami svěřeno jinému orgánu.

Shromáždění rozhoduje o zásadních otázkách, zatímco předseda nebo výbor následně zajišťuje praktické provedení rozhodnutí a vede operativní jednání.

Z práva kontrolovat hospodaření proto samo o sobě nevyplývá právo účastnit se každého:

jednání o ceně s dodavatelem,
kontrolního dne,
reklamačního jednání,
právního jednání,
pracovního jednání správce nebo statutárního orgánu.

A má to praktický důvod.

Představme si, že SVJ reklamuje nekvalitně provedenou opravu za několik set tisíc korun. Předseda vyjednává odstranění vad bez dalších nákladů. Pokud do jednání začne nezávisle vstupovat několik vlastníků s rozdílnými požadavky, může se velmi rychle rozostřit, kdo vlastně za SVJ jedná, co bylo dohodnuto a kdo za výsledek odpovídá.

To samozřejmě neznamená, že vlastník nemůže být k jednání přizván. Pokud má například odborné znalosti ve stavebnictví, energetice nebo technickém dozoru, může jeho účast být naopak velmi užitečná. Statutární orgán může vlastníka přizvat jako odborného poradce nebo jej konkrétním jednáním pověřit.

Transparentnost ano. Řízení domu musí mít ale jasnou odpovědnost

Dobře fungující SVJ potřebuje obojí.

Vlastníci musí mít možnost kontrolovat hospodaření a získat dokumenty, na které mají právo. Zároveň musí být zřejmé, kdo dům řídí, kdo komunikuje s dodavateli a kdo za přijatá rozhodnutí odpovídá.

Nejlepší cestou proto podle našich zkušeností není informace vlastníkům komplikovat, ale naopak jim běžné dokumenty zpřístupňovat průběžně.

Ve FILLREAL proto využíváme také aplikaci Poschodech, prostřednictvím které mohou vlastníci pracovat s dokumenty, financemi domu, hlásit závady nebo se účastnit hlasování per rollam.

Transparentní správa totiž neznamená, že každý musí řídit všechno.

Znamená, že každý může zkontrolovat to, co kontrolovat má – a současně je jasné, kdo za správu domu odpovídá.

Potřebujete poradit s dokumenty a hospodařením vašeho SVJ?

Nastavíme správu domu tak, aby vlastníci měli dokumenty průběžně k dispozici a zároveň bylo jasné, kdo za správu odpovídá.

Nezávazně poptat správu SVJ